정보 전세사기를 피하기 위해 내가 열심히 적어 본 특약사항

때는 2021년 6월, 그때당시 전세로 빌라를 들어가게 된 상황인데 전세사기가 횡행할 때라 가계약후 약 1주일동안 불안한 마음으로 작성했던 특약인데 요즘 전세사기 하도 기승이래서 혹시 덬들에게 도움될까봐 공유해봐.
특이사항이 있는 부분은 아래 곁들여서 서술해둘께.
지금과 조금 다를수도, 내가 쓴 것이 전부 정답이 아닐수도.ㅇㅇ
참고로 공인중개사 두명에게 크로스체크했고 나는 이대로 특약 작성했어.
더 좋은 의견이나 잘못된 부분이 있다면 둥글게 댓글 부탁해...!
(나는 집주인이 개인이였고, 만약 임대인이 신탁이라거나 법인이라거나 그럴땐 잘 몰라ㅠㅠ 참고해줘)



[내가 적은 특약사항]
1. 현 시설물 상태에서 임대차하며 임차인 현장 확인 후 계약함.
- 집이 비어있다면 집 볼 때 전체적으로 꼼꼼히 사진 찍어두고, 이삿날에도 짐 들어오기전에 잠시 기다려달라하고 집 사진 찍어둘 것.

2. 임차인은 현 시설물 파손시 수리 및 원상 복구 하기로 함. 

다만 임차인의 책임이 없는 시설의 노장(노후로 인한 사유)은 임대인이 수리비용을 부담한다.

3.임차인은 퇴실전 임대인에게 2개월전 퇴실통보하기로 한다. 미통보시 자동연장으로 간주한다.

4.임차인은 계약기간 만료전 퇴실시 새로운 임차인 승계 후 퇴실하여야 하며 중개보수는 임차인 부담하기로 함.

5. 관리비 월 ㅇㅇ만원이며 개별공과금(전기,수도,가스)별도이다. 단 건물관리사정에 따라 변동이 있을순 있음.
-이건 건물별 관리비 어떻게 되는지에 맞춰서 바꿔주면 돼.

6.반려견, 반려묘로 인한 파손 시 임차인은 원상복구 하기로 한다. 
-반려동물이 있는 경우 + 집주인이 반려동물을 허락한 경우. 반려동물이 없으면 뺄 수 있음.

7.임대인은 잔금 후 익일까지 소유권이전을 하지 않으며, 또한 계약당시 등기사항전부증명서상 권리관계를 잔금 후 익일까지 유지하기로 한다.
   불이행시 임차인은 계약을 해지할 수 있으며 계약금은 조건없이 임차인에게 반환하고 이에 따른 손해배상금액은 임대인과 임차인의 합의에 따르기로 한다.

-잔금 후 익일까지! 가 중요해. 우선 잔금 전 등기부등본상 근저당 담보대출 및 선순위 채권최고액 없음을 꼭 확인하자. 그 상태를 잔금 후 익일까지(목요일이 잔금일이면 금요일까지) 유지하자는 특약이야.
이말인즉슨, 잔금치른 다음날까지 대출이나 매매등의 등기부등본상 변동을 만들 수 없도록 하는거야.
왜냐하면 내가 잔금일에 바로 전입신고를 하더라도 내 전입신고의 효력은 다음날 0시부터 발생하는 반면, 내가 전입신고 하기전에 잔금날에 집주인이 바로 대출 땡겨버리면 대출은 실행이 되기 때문..^^..
이렇게 해 놓아야 내 전입신고효력이 먼저 발생해서 문제가 생겼을때 대항력을 가질 수 있어.

8. 임대인은 본 임대차 계약기간 중 계약당시의 등기사항전부증명서에 변동이 발생할 경우 해당 사실을 임차인에게 사전에 고지하고, 관련한 필수 자료들을 임차인에게 제공한다.
   -원래는 매매나 소유권 이전시에만 고지하는걸로 쓸까 했는데, 그렇게 쓰면 세금미납으로 인한 가압류등에 대비할 수 없어서 아예 '등기사항전부증명서의 변동'을 조건으로 걸었어.

전세사기 사례중에 집주인이 미납한 세금이 우선적으로 처리되기 때문에 사기당해도 내가 돌려받을 수 있는 돈이 적어지는 경우가 많더라고.
임차인 위에 나라있다 이거임...ㅎ...
만약 집주인이 국세를 체납해서 가압류등이 발생할 경우 갑구에 해당내용이 기재될테니 차후 이걸 토대로 계약해지를 진행할 수 있게끔 넣은거야.

9. 임대인은 임차인의 HUG 안심전세자금대출시 적극 협조하기로하며, HUG안심전세자금대출불가시 계약금은 조건없이 반환한다.(HUG 안심전세자금대출은 주택공시지가 조건으로 한다.)
-이렇게 적은 이유가, 대부분 전세자금대출 받을꺼잖아? 그런데 보통 깡통빌라가 매물일 경우 그 빌라의 공시지가를 기준으로 하는 경우가 많은데,
이때 주택공시지가가 아니라 외부감정을 통해 받은 공시지가로 속이는 경우가 종종 있다고 하더라고. 그래서 최소한의 장치로 적은 특약이야.

10. 기타사항은 민법 임대차보호법 및 부동산 임대차 계약 일반 관례에 따르기로 한다. 

-계약금 및 보증금 'ㅇㅇ은행 /계좌번호/예금주'
-첨부서류: 등기사항증명서, 건축물대장, 중개대상물확인설명서, 공제증서 등 첨부함
첨부서류에 '국세완납증명서'를 추가하면 좋으나...집주인 입장에서는 전세 주면서 이렇게까지..? 라고 생각할 수 있어서 조금 조심스럽긴 해.

-개인정보동의.


이정도가 내가 작성한 특약이야.
내가 이사가려고 했던 집은 근저당(대출)이 없는 집이었어서 이렇게 적었는데, 만약 근저당이 있는 집이라면, 아래 내용을 추가해주면 좋을 것 같아.
00. 잔금일까지 근저당말소를 이행하도록 한다.

이 아래로는 계약시+계약후 주의사항들이야!

1. 집을 구할때에는 집이 마음에 든다고 마음급하게 가계약부터 걸지말고 네이버 부동산을 활용해서 내가 계약할 매물 주변의 최근 부동산 거래내역+거래가 확인할 것.
-내가 들어갈 건물의 거래내역이 있음 제일 베스트지만 만약 그렇지 않다 해도 시세 확인을 한다거나, 이 매물의 전세가가 매매가가 같은건 아닌지 등을 확인할 수 있음.

1. 부동산 조회
나는 아래 사이트에서 내가 계약하는 부동산 공인중개사 정보도 조회했어.
http://www.nsdi.go.kr/lxportal/?menuno=4085

2. 대출상담사 조회
사실 내가 계약했던 부동산이...좀 여러모로 찝찝했던 구석이 있어서 나는 부동산도, 부동산이 연결해주는 대출상담직원도 불신했던지라 아래 사이트에서 대출상담사 조회도 진행했어.
https://www.loanconsultant.or.kr/loan_main.do

3. 등기부등본은 계약 바로 직전에 다시한번 프린트해달라 해서 확인할 것
나는 프린트도 혹시몰라서 계약 5분전에 친구한테 출력해서 이미지로 보내달라 했음. 내가 계약한 부동산이...예..그만큼 찝찝했습니다...
등기부등본 출력후에 반드시 오늘날짜인지도 확인해야함..!

4. 집계약시에는 반드시 집주인 본인과 계약하는 것인지 확인하자..!
-집주인의 주민등록증을 확인해서 실제 집 소유주가 맞는지 반드시 체크할 것

5. 계약하면 바로 확정일자 받을 것 + 잔금치루고 바로 주민센터가서 전입신고하자..!
넘나 중요하고요. 잔금을 내기 전이라도 임대차 계약서가 있으면 확정일자를 받을 수 있다!

6. 잔금 및 이사일은 가능하면 금요일 추천. 다음날이 주말이라 조금 더 안전한 기분?
   잔금 및 이사일 가능한한 공휴일, 휴일, 주말로 잡지마. 대출이 휴일 전날 미리 나와버려서 불안함이 더 커져버려...^-ㅠ

7. 잔금 후 등기부등본 떼서 등기부등본 변동 없는지 등등 더블체크하기.

8. 나는 한달마다 한번씩 등기부등본 떼어봐. 혹시 나 모르는 새 집주인이 바뀌었거나 근저당이 생겼거나 등등..일이 발생할까봐.
우리 8번 특약 적었잖아.ㅎ 만약 집주인 바뀌었는데 임차인이 모르게 진행된 경우라면 임차인이 집주인이 바뀐걸 인지하고 바로 소장 및 내용증명으로 임대차 승계거부 의사를 통지하고 보증금 반환청구를 해야해.
이렇게하면 새 집주인을 못찾더라도 기존 집주인에게 전세보증금을 청구할 수 있대. 조금 더 내 돈 찾을 가능성이 올라가겠지..?

나는 이정도 사항으로 계약을 진행했었음...!
이래도 사기를 당한다면..휴... 사기 치려면 진짜 작정하고 치는것이기 때문에.....

이사 준비하는 덬들에게 도움이 되길 바라고 좋은 집들 구하길 바래!

ㅊㅊ-ㄷㅋ

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다들 전세 알아볼 때 참고하장